Für wie lange benötigt man ein Bett in der Stadt? Noch bis zur Jahrtausendwende war die Unterscheidung mit zwei großen Gruppen eindeutig: Entweder waren Geschäftsreisende oder Touristen lediglich für ein paar Tage in Wien, Graz, Berlin, München oder anderen Metropolen unterwegs.
Dann übernachtete der Gast in einem Hotel, nutzte einige Tage den vollen Komfort und speiste in Restaurants der Umgebung. Wer nicht zu den Kurzzeit-Gästen gehörte, suchte in der Regel direkt eine feste Unterkunft auf dem normalen Wohnungsmarkt, mit allem Drum und Dran. Zwischentöne gab es nicht viele. Jedenfalls waren es so wenige Fälle, dass sich weder Stadtplaner noch Immobilienunternehmen oder das Beherbergungsgewerbe intensiver mit dieser Gruppe beschäftigten.
Die klar strukturierte Übernachtungs-Welt ist Vergangenheit
Seitdem sich Arbeitswelten und soziale Strukturen in dramatischem Tempo ändern, können viele Unterkunfts-Suchende mit den klassischen Angeboten der Beherbergungsbranche nicht mehr viel anfangen. Solche Reisende halten Ausschau nach Unterkünften für mehrere Wochen oder Monate.
Die Veränderung ist bedeutsam und nachhaltig, weil immer mehr Menschen in Österreich, Deutschland und anderen Ländern vor der Herausforderung stehen, den aus beruflichen oder privaten Gründen gestiegenen Mobilitätserwartungen gerecht zu werden. So liegt beispielsweise der Arbeitsplatz häufig nicht in dem Ort, in welchem das soziale Netzwerk aus Freunden und Familienmitgliedern ansässig ist.
Oder der Job verschlägt Berufstätige für mehrere Monate in eine andere Stadt. Solche Flexibilität wird zunehmend von Chefs oder Auftraggebern als selbstverständlich vorausgesetzt. Die voranschreitende Digitalisierung der Arbeitswelt beschleunigt die Entwicklung. Mittlerweile haben zahlreiche international operierende Unternehmen die Präsenzpflicht im Büro aufgehoben. Damit fallen Wohn- und Arbeitsort immer weiter auseinander und es wird noch mehr gereist.
Auch private Ursachen für dieses Phänomen werden häufiger: So steigt die Zahl der Fernbeziehungen. In Patchwork-Familien gibt es dabei immer häufiger den Bedarf, für einige Wochen in einer anderen Stadt zu leben und dafür befristet eine eigene Unterkunft zu suchen.
Eine zweite Unterkunft ist nichts Besonderes mehr
Entweder Betroffene suchen diese für eine von vorneherein begrenzte Frist oder sie pendeln wöchentlich. Diese zunehmende nationale oder gerade in einer Stadt wie Wien internationale Multilokalität ist eine zentrale Herausforderung für Immobilienmärkte und Beherbergungsangebote. Wie in Deutschland unterhalten nach Schätzung auch in Österreich bereits fünf Prozent der Haushalte dauerhaft mindestens einen weiteren Wohnsitz. Das sind rund zwei Millionen Menschen in Deutschland und fast 200.000 in Österreich. Wird zeitlich begrenzte Multilokalität von unter sechs Monaten hinzugerechnet – wie beispielsweise bei den Projektarbeitern–, leben noch erheblich mehr Personen gleichzeitig an mehreren Orten.
Ergebnis ist eine wachsende Nachfrage nach Wohnungen und Unterkünften, die bei Airbnb und vergleichbaren Portalen angeboten werden. Dafür sorgten vor allem die gesellschaftlichen und beruflichen Veränderungen – trotz vieler Debatten um Kostenvorteile, verminderte Steuern bzw. Abgaben, Brandschutz- und Hygieneverordnungen.
Reisende wünschen sich für längere Aufenthalte in der Stadt flexibel nutzbare Unterkünfte mit der Möglichkeit der Selbstversorgung.
Man will in den Unterkünften Freunde empfangen, kochen, essen und natürlich arbeiten. Und zwar zentral in der Stadt zu einem relativ günstigen Preis. Man möchte den gewünschten Service frei entscheiden und extra buchen können. Der Kunde liebt die wohnähnliche Atmosphäre und Ruhe, ohne ständiges Klopfen, das “housekeeping“.
Diesen Markt darf man nicht Airbnb & Co überlassen. Der Beherbergungsmarkt beginnt deshalb, alternative Konzepte anzubieten. Dazu gehören Hostels, Long-Stay bzw. Apartmenthotels aber auch ein Teil der klassischen Hotellerie stellt sich um. Die GBI AG bietet mit den SMARTment business ein passendes Produkt und ist mit162 Serviced Apartments direkt am Hauptbahnhof Wien auch in Österreich erfolgreich in den Markt eingetreten.
Die Immobilie trägt übrigens den Namen Teddy Kollek Haus. Als Teil der Erinnerungskultur wird auch dieses, wie alle Projekte der SMARTments-Familie nach einer berühmten jüdischen Persönlichkeit der jeweiligen Stadt benannt.
Viele Hotels reagieren und ändern ihre Konzepte. Der neue Reisende in Sachen Job ist so lange und so häufig in einer anderen Stadt, dass er sich an allen Orten heimisch fühlen möchte, in die ihn der Job oder die Selbstständigkeit verschlägt. Dazu gehört mehr als ein schönes Zimmer mit gutem Bett sowie ein gutes Frühstück. Neben Musik- oder Kultur-Events, die ins Hotel geholt werden, gehören dazu dort auch beste Arbeitsbedingungen: High Speed Internet, Co-Working, Co-Cooking, unterschiedliche Open Space-Konzepte sowie Bereiche, die alleine oder auch in Teams genutzt werden können. Die Grenze zwischen Freizeit und Arbeit wird nicht nur in den eigenen vier Wänden fließend, sondern auch auf Dienstreisen. Darauf muss die ganze Branche reagieren.
Über den Autor:
Reiner Nittka, Vorstandssprecher der GBI AG ist seit über 15 Jahren auf Themen rund um die Hotelentwicklung konzentriert, war maßgeblich am Aufbau der SMARTments Produktlinie bei der GBI AG beteiligt und ist Vortragender am Real Estate Circle am 26./27. April in Stegersbach.
