STOs stellen bereits jetzt einen Mehrwert für unterschiedliche Assetklassen dar, Immobilien sind der kommende Blockchain-Trend.
Die Vorteile der STOs in Immobilienprojekten
- der erleichterte Handel für internationale Investoren
- die Möglichkeit, Token jederzeit auf Zweitmärkten zu verwerten (Kryptobörsen) sowie
- die Möglichkeit, Kleinstbeträge in Höhe des Nennbetrages der Token zu investieren
Die Schuldverschreibung ist mit jährlicher variabler Verzinsung nachrangig mit einem Nennwert von 1 Euro und Rückzahlung des vollen Nominalbetrages zum 31.12.2033 ausgestaltet, wobei die Investoren zusätzlich von den Wertsteigerungen des Immobilienportfolios profitieren können. Jede tokenbasierte Schuldverschreibung wird durch einen Token im Smart Contract der Fundament Group im Ethereum-Netzwerk repräsentiert. Ein- und Auszahlungen sind in EUR oder Kryptowährungen (Ether ETH) möglich.
Steuertipps für private Investoren mit ausschließlicher steuerlicher Ansässigkeit in Österreich:
Ertragsteuer
Insbesondere bei grenzüberschreitenden Sachverhalten können im Einzelfall zu prüfende Konstellationen vorliegen, die aufgrund anwendbarer Rechtsvorschriften (ausländisches Steuerrecht, EU-Vorschriften, Doppelbesteuerungsabkommen, etc.) zu anderen, abweichenden Besteuerungsfolgen führen können.
Sofern die Anschaffung der Token gegen Bezahlung von Euro erfolgt, liegt für den Investor, der die Token im steuerlichen Privatvermögen anschafft, lediglich ein Anschaffungsvorgang vor, der keine Ertragsteuern auslöst.
Anders verhält es sich, wenn die Token durch Hingabe von anderen Kryptowährungen oder -assets erworben werden. In diesem Fall liegt steuerlich grundsätzlich ein Tausch vor, der innerhalb der einjährigen Spekulationsfrist der Einkommensteuerpflicht zum progressiven Tarif unterliegt.
Besteuerung im steuerlichen Privatvermögen
Bei wertpapierähnlichen Token wird nach überwiegender Ansicht von der Qualifikation als Genussrechte und somit als Kapitalvermögen ausgegangen. Beim Emittenten können diese je nach Ausgestaltung Eigen- oder Fremdkapital darstellen, wobei bei Vergleichbarkeit mit Schuldverschreibungen aus praktischer Sicht hier nur auf die Auswirkungen der Einstufung als Fremdkapital eingegangen wird.
Werden Zinszahlungen zB in Euro an den Investor getätigt, unterliegen diese beim Investor dem besonderen Steuersatz von 27,5 %, wenn
- der Token ein Wertpapier darstellt, das ein Forderungsrecht verbrieft und (!)
- ein von der Finanzverwaltung anerkanntes „Public Placement“ vorliegt.
Token als Wertpapier oder Public Placement
Wertpapiere, die Forderungsrechte verbriefen, sind zB auf Namen oder auf Inhaber lautende Schuldverschreibungen. Public Placement bedeutet, dass die Token in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht einem unbestimmten Personenkreis angeboten werden müssen.
Bei Vorliegen eines solchen Token können allfällige Anschaffungsnebenkosten, Fremdfinanzierungskosten aus der Anschaffung und Kosten der laufenden Verwaltung der Token steuerlich nicht von den steuerpflichtigen Einnahmen abgezogen werden.
Token ohne Wertpapier
Liegt hingegen kein Wertpapier oder/und kein Public Placement vor, dann unterliegen die Zinsen dem vollen progressiven Einkommensteuertarif von derzeit bis zu 55 %. Diesfalls können grundsätzlich auch Werbungskosten steuerlich abgesetzt werden, wie zB Kosten der laufenden Verwaltung der Token oder Fremdfinanzierungszinsen.
Werden die Zinszahlungen vom Emittenten an den Investor in Kryptowährungen oder -assets getätigt, so liegen ebenso steuerpflichtige Einnahmen beim Investor vor.
Sonder-Einkommensteuer bei gewinnbringendem Verkauf
Im Falle einer gewinnbringenden Veräußerung des Tokens durch den Investor liegen, sofern die oben genannten Voraussetzungen (Wertpapier, das ein Forderungsrecht verbrieft und „Public Placement“) gegeben sind, Einkünften aus Kapitalvermögen vor, die der Sonder-Einkommensteuer von 27,5% unterliegen, steuerpflichtiger Gewinn ist die Differenz zwischen Einnahmen und reinen Anschaffungskosten.
Steuertipp für Token
Ob Token nun mit Fiatgeld oder in Kryptowährungen erworben wurden - die erhaltenen Zinsen und der (Weiter-)Verkauf der Token sind im steuerlichen Privatvermögen steuerpflichtig und in die Steuererklärung aufzunehmen. Achten Sie in diesem Zusammenhang auf vollständige und nachvollziehbare Aufzeichnungen!
Die Autorin:
StB Mag. Karin Fuhrmann ist Partnerin bei TPA Österreich. Sie berät primär in den Bereichen Immobilienwirtschaft, Bauherrenmodelle, Investitions- und Finanzierungsmodelle sowie Umgründungen und Strukturierungen von Transaktionen. Karin Fuhrmann ist Vortragende und Fachbuchautorin sowie „Steuerberaterin des Jahres“ 2015, 2017 und 2019 für Immobilien & Bauwirtschaft. Am 9. September spricht sie auf dem Real Estate Circle zum Thema STO und Blockchain.
