Die Coronakrise ist vorbei, wir befinden uns bereits wieder im (neuen) Normalzustand. Wir sind inmitten der Krise und müssen noch mit ihren Herausforderungen umgehen. Die Auswirkungen der Krise sind noch gar nicht im vollen Umfang zu spüren, sie werden erst in den nächsten Jahren sichtbar werden, wenn Unternehmen nach Auslaufen der Förderungen und Stundungen in Schieflage geraten.
Keine der Aussagen ist gänzlich korrekt, zumal die Wirtschafts- und Gemütslage in den einzelnen Branchen sehr unterschiedlich ist. Gerade Wohnimmobilien erfreuten sich in den letzten beiden Jahren besonderer Beliebtheit, da sie als sicherer Hafen gegen Geldentwertung galten. Dementsprechend entwickelten sich die Preise laut Statistik Austria österreichweit enorm mit Spitzen von +13% (Salzburg), +9,9% (Tirol) und +8,9% (Burgenland). Wien lag mit einer Steigerung von „nur“ +8,2% im Mittelfeld.
Technische Umsetzbarkeit vorausgesetzt, können kleinere Hotels (in Innenstadtlage), die aufgrund niedriger Auslastung aufgelassen werden, ausgezeichnete Chancen für Immobilienentwickler bieten. Dabei sind den Ideen keine Grenzen gesetzt: Parifizierung und Abverkauf (nach Bauträgervertragsgesetz, BTVG), Einsatz eines Concierges für ein besseres Wohlbefinden der Eigentümer und Mieter, umfangreiche Servicierung, kurzfristige (touristische) Vermietung, insbesondere aufgrund der bereits bestehenden raumordnungsrechtlichen und baurechtlichen Widmung. Jedenfalls lohnt es sich, die auf den Markt kommenden Hotelimmobilien unter die Lupe zu nehmen.
Due Diligence
Die raumordnungs- und auch baurechtliche Widmung der Liegenschaft ist im Zuge der rechtlichen und technischen Due Diligence zu prüfen. Einige Bundesländer führten Nutzungsbeschränkungen ein oder verstärkten diese, um gewissen Trends einen Riegel vorzuschieben.
In Wien dürfen seit 27.12.2018 Wohnungen in Wohnzonen grundsätzlich nur mehr für Wohnzwecke verwendet werden; die gewerbliche Nutzung für kurzfristige Beherbergungszwecke ist verboten. Gerade Hotelimmobilien werden nicht in solchen Wohnzonen nach § 7a BauO Wien liegen, weshalb die neuen Beschränkungen für sie nicht gelten. Vermietungen als Studentenheim, kurzfristige Vermietungen über Onlineplattformen oder serviciertes Wohnen sind aus rechtlicher Sicht einfacher.
Die Nutzung von Tourismusbetrieben für einen dauernden oder zeitweiligen Wohnbedarf ist in Oberösterreich seit 2020 unzulässig. Eine Konvertierung kann damit bei entsprechender raumordnungsrechtlicher Widmung schwierig sein, obwohl gerade kein Wohnraum entzogen, sondern dieser dem Markt zugeführt wird. Im Rahmen der Due Diligence ist zu prüfen, welche Art von Wohnbedarf bestehen wird und ob dieser von der Raumordnung gedeckt ist.
Entwicklung, Abverkauf
Wurde der Ankauf vollzogen, sind die Gewerke zur weiteren Entwicklung zu beauftragen. Der Baukostenindex stieg im Wohnhaus- und Siedlungsbau in den letzten 18 Monaten um knapp 15% , so dass vertragliche Absicherungen gegen diese für den Auftraggeber negative Preisspirale immer wichtiger wurden. Darüber hinaus empfehlen sich sinnvolle Regelungen für Zusatzaufträge, Leistungsänderungen und Mehrkostenforderungen.
Während die Parifizierung von innerstädtischen Immobilien wenig Themen verursachen sollte, kann es bei Chaletdörfern oder Appartmentanlagen anders aussehen.
Eine zu enge Definition der Nutzungsrechte im Wohnungseigentumsvertrag kann Käufer (Investoren) abschrecken. Wird das Zu- und Miteinander der Wohnungseigentümer unzureichend geregelt, sind Streitigkeiten nach Ankauf vorprogrammiert. Der OGH sprach etwa kürzlich aus, dass eine Vermietung zwischen 2 und 30 Tagen nicht mehr als Wohnen qualifiziert werden könne, weshalb eine solche Vermietung ein genehmigungspflichtiges Abweichen vom Wohnungseigentumsvertrag darstelle. In einer ähnlich gelagerten Entscheidung hielt das BG Innere Stadt Wien fest, dass dies auch auf eine Vermietung unter sechs Monaten zutreffen könne.
Werden die Immobilien noch vor Fertigstellung in der Errichtungsphase abverkauft, sind naturgemäß die Bestimmungen des BTVG einzuhalten. Die Bauträgerfinanzierung ist an das Ratenplanmodell in § 10 BTVG anzupassen, um nicht Liquiditätsschwierigkeiten zu riskieren. Es sollte aber auch überlegt werden, die im BTVG vorgesehene schuldrechtliche Sicherheit als Alternative zur gängigen grundbücherlichen Sicherheit ins Auge zu fassen.
Bei Buy-to-Let-Modellen muss parallel auch ein Augenmerk auf den Betreibervertrag gesetzt werden, der zwischen dem Käufer, als zukünftigen Vermieter, und dem Betreiber der Anlage geschlossen wird. Nur bei richtiger Ausgestaltung ist die steuerliche Prognoserechnung zur Refundierung der Vorsteuer möglich.
Auch sind die in den Landes-Grundverkehrsgesetzen enthaltenen Verkehrsbeschränkungen für Zweitwohnsitze zu beachten. Salzburg sieht etwa vor, dass Immobilien in bestimmten Landesgemeinden nicht als Zweitwohnsitze verwendet werden dürfen, weshalb Käufer beim Ankauf entsprechende Erklärungen abgeben müssen. Sieht der Betreibervertrag oder gar der Wohnungseigentumsvertrag eine zu lange Eigennutzungsmöglichkeit vor, kann dies zu rechtlichen (Grundverkehr) und steuerlichen Themen (Vorsteuer) führen.
Concierge
Der Hausbesorger ist außer Mode geraten, die Idee lebt jedoch im attraktiver klingenden „Concierge“ fort. Wer ist aber sein Vertragspartner und dürfen sämtliche Kosten auf die Eigentümergemeinschaft und damit indirekt auf die Wohnungseigentümer weitergereicht werden?
Der Eigentümergemeinschaft kommt nach § 18 Abs 1 WEG nur hinsichtlich der Angelegenheiten der Verwaltung Rechtspersönlichkeit zu; außerhalb kann sie sich nicht verpflichten oder Verträge schließen. Die Grundlagen des (Werk)Vertrages mit dem Concierge sind daher korrekt im Wohnungseigentumsvertrag abzubilden und ist der Vertrag selbst mit den richtigen Vertragspartnern abzuschließen. Auch sind Veräußerungen von Wohnungseigentumsobjekten hinreichend zu berücksichtigen. Die Frage, ob die Kosten korrekt verrechnet werden, ist im Außerstreitverfahren zu klären.
Was bringt die Zukunft?
Niemand weiß, was die Zukunft rechtlich bringen wird. Wichtig ist, alle Phasen der Immobilienentwicklung ausreichend rechtlich abzusichern, um unnötige Streitigkeiten zu vermeiden. Hotelimmobilien können jedoch – neben ihrer klassischen Verwendung für Beherbergungszwecke – attraktive Investmentmöglichkeiten bieten, die jedenfalls geprüft werden sollten.
Der Autor: Mag. Klaus Pfeiffer, LL.M., ist Partner bei WEBER Rechtsanwälte. Er ist spezialisiert auf Immobilienrecht, Immobilientransaktionen, Projektentwicklung, Baurecht und Bauvertragsrecht, Bauprozesse, Bauträgervertragsrecht, Miet- und Wohnrecht sowie Unternehmensrecht.
