Welchen Einfluss hat ESG auf die Finanzierung von Immobilienprojekten – Im Gespräch mit Barbara Riegler

Barbara Riegler ist CFO bei HANDLER. Wir sprechen über den Einfluss der Taxonomie-Verordnung und die Zukunft von Immobilienfinanzierungen sowie über das Spannungsfeld zwischen schlanken Prozessen und der Gefahr von Überbürokratisierung

Business Circle: Sehr geehrte Frau Mag. Riegler, Sie werden am Real Estate Circle darüber sprechen, wie ESG Bankenfinanzierungen verändert. Warum ist das relevant?
Barbara Riegler: Mit dem Green Deal der Europäischen Union und der Taxonomie-Verordnung wurden ökologische, soziale und die Unternehmensführung betreffende Faktoren (gemeinsam ESG-Faktoren) implementiert. Das wirkt sich immer spürbarer auf die Finanz- und Immobilienbranche aus.

BC: Was ist jetzt aus Ihrer Sicht anders für Developer und Banken als noch vor 5 Jahren?
Riegler: Die Europäische Zentralbank verlangt von Banken zukünftig, dass diese bei der Vergabe von Finanzierungen Nachhaltigkeitskriterien prüfen. Neben den bisherigen Kriterien in der Branche, nämlich wie viel Rendite wirft ein Projekt ab und wie hoch ist das Risiko, rücken nunmehr weitere Kriterien in den Mittelpunkt. Wie stehen ein zu finanzierendes Projekt bzw. das dahinterstehende Unternehmen da hinsichtlich Umwelt, Soziales und nachhaltige Unternehmensführung? Es geht eben nicht mehr nur darum, ob ein Projekt profitabel ist.

Banken werden Projektfinanzierungen nur noch anbieten, wenn bestimmte ESG-Kriterien ausreichend erfüllt sind

BC: Was bedeutet das für die zukünftige Finanzierung von Immobilienprojekten? Was wird sich konkret verändern?
Riegler: Ganz konkret ist davon auszugehen, dass Projektfinanzierungen zukünftig seitens Banken nur dann angeboten werden, wenn ESG-Kriterien ausreichend erfüllt sind. Außerdem wird die Höhe der Finanzierungszinsen von der ESG-Bewertung abhängen. Auf der anderen Seite wird die Nachfrage nach Gebäuden, die die ESG-Richtlinien nicht erfüllen, bald deutlich sinken. Derartige Gebäude – zumindest im Neubau – werden nur noch unter Berücksichtigung eines Preisabschlags verkauft werden können.
Im Ergebnis wird die Branche kaum interessiert sein am Development eines Immobilienprojekts, für das auf der einen Seite höhere Finanzierungskosten anfallen, auf der anderen Seite aber niedrigere Verkaufspreise angesetzt werden müssen. Nachhaltigkeit wird somit von einer lobenswerten, freiwilligen Option nicht nur zu einem Erfordernis, sondern ist wirtschaftlich schlichtweg nicht mehr wegzudenken. Aus gesellschaftlicher Sicht und für die nächsten Generationen ist das nur zu begrüßen.

BC: Wie haben Sie sich bei Handler auf die abgefragten Inhalte vorbereitet?
Riegler: Zunächst geht es denke ich darum, sich klar zu werden, was gibt es denn schon alles im Unternehmen. Wir als Handler möchten Vorreiter sein und setzen schon seit Jahren auf Nachhaltigkeit – bei uns intern geclustert in ökologische, soziale und wirtschaftliche Nachhaltigkeit. Aber ich denke so ziemlich jedes Unternehmen erfüllt bereits einige der Kriterien. In einem ersten Schritt geht es darum, Bestehendes zusammenzutragen. Uns und auch mir persönlich ist es ein Anliegen, einen Schritt weiterzugehen. Wir setzen uns jedes Jahr klare Nachhaltigkeitsziele und arbeiten kontinuierlich an deren Erreichung. Nur so können wir einen Beitrag für die Zukunft leisten.
In der Zusammenarbeit und im Austausch mit den finanzierenden Banken erscheint es sinnvoll, die bestehenden Maßnahmen entsprechend aufzubereiten und den Finanzierungspartnern schon frühzeitig zur Verfügung zu stellen. In meinem Verständnis ist es etwas anderes nur auf bestimmte Fragen des Bankenpartners zu antworten, als konkret darauf vorbereitet zu sein und relevante Maßnahmen und KPIs bereits proaktiv zu präsentieren. Bestehende Zertifizierungen, Kennzahlen zu CO2- oder Materialverbrauch, Abfallvermeidungsprogramme, Diversity-Initiativen, interne Arbeitnehmerschutzrichtlinien, Compliance-Maßnahmen, Kontrollsysteme und Riskmanagement-Tools (z.B. auch unter Berücksichtigung von Klimarisiken und -chancen) können vom Unternehmen in Anlehnung an die ESG-Kriterien frühzeitig zusammengefasst und dem Finanzierungspartner übermittelt werden.

BC: Welche Implikationen hat ESG schon heute auf den Development- und Bauprozesses, wie wird das sich weiterentwickeln?
Riegler: Die Bau- und Immobilienwirtschaft ist einer der größten Verursacher von Treibhausgasen in der Europäischen Union. Aus unserer Sicht ist klar: klimapositives bzw. zumindest klimaverträgliches Bauen erfordert eine enge Zusammenarbeit aller Akteure über die gesamte Immobilienwertschöpfungskette. Aus diesem Grund betrachten wir den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie. Nachhaltige Maßnahmen wirken sich langfristig positiv auf die Kosten einer Immobilie aus.
Außerdem setzen wir im Development- und Bauprozesses auf Lean Construction sowie Integrierte Projektabwicklung. Das bedeutet eine frühzeitige Einbindung und einen engen Austausch mit allen am Projekt Beteiligten. Dadurch erreichen wir spürbar kürzere Entwicklungs- und Bauzeiten und steigern zusätzlich die Produktivität. Wir sind bereit unseren Beitrag zu leisten und freuen uns, wenn auch andere – und hoffentlich bald alle – Akteure sich dahingehend ausrichten.

BC: Thema Green Finance in der Immobilienwirtschaft: Sind das vor allem neue Regeln und noch mehr Vorschriften oder kann das das Leben erleichtern und neue Lebensfreude schaffen? Anders gefragt: Wo gibt es Potenziale, wo kann es problematisch werden?
Riegler: Neben vielen Regularien im Kontext von ESG, muss ein dringendes Anliegen von Banken und Investoren sein, ESG auch aus einer strategischen Perspektive zu betrachten. Es darf keine Überbürokratisierung entstehen.
Nachhaltig wirtschaften heißt auch schlanke Prozesse und effiziente Vorgehensweisen zu fördern. Analysen, Reporting und Zertifizierungen sind großartig, wir müssen aber vorsichtig sein und darauf achten, dass genau diese nicht zu einem überbordenden Aufwand führen, der weder dem Projekt noch den betroffenen Menschen nützt, sondern diese zusätzlich belastet.

BC: Liebe Frau Riegler, wir danke Ihnen für dieses Gespräch und freuen uns schon auf ein Wiedersehen zum Real Estate Circle!

Mag. Barbara Riegler, MSc ist CFO und verantwortet den Bereich Corporate Strategy bei HANDLER. Zur Unternehmensgruppe gehören u.a. Handler Immobilien GmbH und Handler Bau GmbH. Ihre Schwerpunkte liegen im strategischen Aufbau neuer Geschäftsmodelle sowie in der Unternehmenssteuerung und Finanzierung. Sie ist Mitglied bei „Salon Real“ dem österreichischen Verein für Frauen in der Immobilienwirtschaft.
Am 10.Juni ist sie im Rahmen des Real Estate Circle in Stegersbach am Podium zum Thema „Wie verändert ESG Bankenfinanzierungen und worauf müssen und können sich Projektentwickler:innen und Investor:innen jetzt vorbereiten?“

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