Real Estate: Verpächter/Pächter während der Corona Krise – Interview mit Roman Kopacek, Michaeler & Partner

Roman Kopaceks Weg führte ihn mit Hilton World Wide durch verschiedene Länder, bevor er im November 2017 Geschäftsführer bei Michaeler & Partner in Wien wurde. Im Interview spricht er über darüber, wie Krisen durch gegenseitiges Verständnis und Interessenausgleich gemeistert werden können und über den Unterscheid im Krisenmanagement zwischen Deutschland und Österreich.

Business Circle: Sehr geehrter Herr Kopacek, Sie sind Geschäftsführer bei Michaeler & Partner, können Sie uns kurz skizzieren, wie Sie Ihr beruflicher Weg dorthin geführt hat?
Roman Kopacek: Angefangen habe ich in der Tages und Nachtgastronomie, danach Fünf-Sterne-Hotellerie mit Stationen in England, den Vereinigten Arabischen Emiraten, Kenia, Seychellen und dann Namibia wobei ich die Hotellerie mit allen Ihren spannenden Facetten von Grund auf gelernt habe. Mir war immer wichtig, dass ich jeden Job in einem Hotel ausführen und leiten konnte. Nach 13 Jahren bei Hilton Worldwide, stieg ich 2013 bei Michaeler & Partner als Senior Consultant ein, seit 2017 habe ich das Vergnügen und gleichzeitig die Ehre das Unternehmen als Geschäftsführer zu leiten.

BC: Welche Krise wird Ihres Erachtens größere Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben, die Finanzkrise von 2008/09 oder die jetzige Coronakrise?
Kopacek: Sehr wahrscheinlich die Finanzkrise, da diese damals direkt mit dem Immobilienmarkt und einem zu hohem Verschuldungsgrad zusammenhing. Die langfristigen Auswirkungen der Coronakrise lässt sich meines Erachtens noch nicht komplett abschätzen aber es gibt erste Trends. Die Coronakrise unterbrach den stetigen, scheinbar unaufhaltsamen, Höhenflug der Hotellerie der vergangenen 10 Jahre und lehrte uns wieder einmal, dass „Fundamentals“ wie unter anderem vernünftige / schlanke Kostenstrukturen essenziell sind aber auch das Pachtverträge nicht nach dem ‚Höchstbieterverfahren‘ sondern basierend auf der nachhaltigen Ertragskraft eines Betriebes vereinbart werden müssen. In der Hotellerie zeigen uns beide Krisen die Notwendigkeit einer guten, partnerschaftlichen Gesprächsbasis zwischen Betreiber/Pächter und Eigentümer/Verpächter. Michaeler & Partner verhandelte in den vergangenen Monaten diverse Verträge und trat bzw. tritt weiterhin als neutrales Organ auf – mit dem Ziel eine tragbare Lösung zu finden, die von beiden Parteien getragen werden kann. Auf Holz klopfend kann ich sagen bisher hoffentlich alle glücklich gemacht zu haben [lacht].

BC: „In Deutschland ist die Lage ernst, aber nicht hoffnungslos, in Österreich ist die Lage hoffnungslos, aber nicht ernst“: Wer geht in puncto Kurzarbeit u.a. staatliche Hilfen Besser mit den Auswirkungen der Krise um?
Kopacek: Wir sind in Österreich im Vergleich zu Deutschland meines Erachtens in einer bis dato deutlich besseren Lage. Hierzulande hat die Regierung schnell reagiert und diverse Unterstützungsprogramme wie u.a. Umsatzersatz, Fixkostenzuschuss und andere Programme ins Leben gerufen die immer rascher zur Auszahlung gekommen sind, im Gegensatz zu Deutschland wo Betriebe teils noch immer auf den November 2020 Ersatz warten. Beide Länder hatten jedoch ähnliche Probleme mit Firmenstrukturen die in einer Firma mehrere Hotels haben – die großen Gruppen waren dieses Mal oftmals die größeren Verlierer im Vergleich zu Einzelhotels.
Die anfängliche Euphorie der Wiedereröffnung im Mai wird jedoch leider durch große Performanceunterschiede zwischen der Stadt,- und Ferienhotellerie, dem extremen Fachkräftemangel (viele Mitarbeiter sind aufgrund der andauernden Kurzarbeit in andere Branchen abgewandert) und auch Spekulationen über eine 4. Welle getrübt.

Der Markt dreht sich von der Verpächter- auf die Pächterseite

BC: Inwiefern könnten sich durch die Krise die Verhältnisse vom Verpächter zum Pächtermarkt ändern?
Kopacek: Bis Q1 2020 war es ein sehr stark geprägter Verpächter-Markt, dies hat sich jetzt klar seitdem zu einem Pächtermarkt gedreht – vielleicht die ausgleichende Gerechtigkeit nach so vielen Jahren? Die Anzahl der Betreiber, die nach wie vor Pachtopportunitäten prüfen bzw. Pachtverträge unterzeichnen, hat sich stark reduziert. Dies führt automatisch zu einer geringeren Wettbewerbsintensität und stärkt die Verhandlungslage der Pächter. Diese werden zudem selektiver und picken sich sozusagen die sprichwörtlichen ‚Rosinen aus dem Kuchen‘ sei es bei Entwicklungen oder bei Übernahmen bzw. Konvertierungen. Nichts desto trotz sind wir der Auffassung, dass die Reduktion von Subventionenrückstaus vor allem in Deutschland gepaart mit der Bereitschaft diverser Investoren zu neuen Pacht oder Vertragsmodellen die Liquidität der Betreiber im Vergleich zum Vorjahr verbessern sollte und mittel,- langfristig eine neue Stabilität am Markt zurückkehren wird.

BC: Was wäre für Pächter, was für Verpächter der beste Weg aus der Krise?
Kopacek: Verständnis der Situation für die andere Seite, gepaart mit regelmäßigen Gesprächen auf Augenhöhe, es darf hier kurz,- und mittelfristig nicht zu einem Ungleichgewicht auf einer Seite kommen.

BC: Abschließend: Sie begleiten den Real Estate Circle seit 2013, möchten Sie uns Ihren persönlichen Eindruck von dieser Konferenz mitteilen?
Kopacek: In den vergangenen Jahren immer ein wichtiger Fixpunkt und meine alljährliche Lieblingsveranstaltung. Für alle Teilnehmer eine optimale Möglichkeit des Know How Transfers bei gleichzeitigem persönlichen Austausch mit den Entscheidungsträgern unserer Branchen und einem tollen Rahmenprogramm. Hierzu mein Dank an Romy und das gesamte Organisationsteam des Real Estate Circles – Ich freue mich schon auf den kommenden!

Roman Kopacek ist seit Nov. 2017 Geschäftsführer bei Michaeler & Partner. Zuvor leitete er 4 Jahre lang als Senior Consultant den Bereich Hotel Performance Management für den Raum CEE. Sein fundiertes Know-How konnte Roman Kopacek in 13 Jahren bei Hilton World Wide in verschiedenen Ländern sowie Hoteltypen sammeln. Seine Fachgebiete sind u.a. Performance Management nach USALI, Machbarkeitsstudien, Betreibersondierung und die damit verbunden Vertragsverhandlungen. Beim Real Estate Circle 2021 moderiert er ein Panel zum Thema „Verpächter/Pächter während der Corona Krise“.

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